Jak sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest w pełni możliwa. Standardowa procedura to uzyskanie promesy z banku, zapłata części ceny bezpośrednio na rachunek techniczny kredytu i wykreślenie hipoteki po spłacie. Gdy dług przewyższa cenę, potrzebna jest zgoda wierzyciela na zwolnienie zabezpieczenia przy niższej kwocie.

Punktem wyjścia jest aktualne saldo zadłużenia i promesa banku wskazująca warunki zwolnienia hipoteki. Notariusz zabezpiecza transakcję tak, aby kupujący płacił bezpośrednio bankowi w zakresie odpowiadającym spłacie kredytu, a resztę sprzedającemu.

Sytuacja komplikuje się, gdy nieruchomość jest warta mniej niż dług albo gdy wpisów jest kilka, w tym zajęcia komornicze i hipoteki przymusowe. Wtedy transakcja wymaga uzgodnień ze wszystkimi wierzycielami — to najczęstszy powód, dla którego sprzedaż się nie domyka.

W przypadku firm w kryzysie warto rozważyć sprzedaż w ramach postępowania restrukturyzacyjnego lub przygotowanej likwidacji. Nabywca kupuje wtedy aktywo w stanie wolnym od obciążeń, co realnie podnosi cenę.